بایگانی برچسب‌ها: آپارتمان‌

پشت‌پرده مخالفت با مالیات ساخت مسکن/چه کسانی مخالف قانون شدند؟

http://www.bananews.ir/

یک کارشناس مسکن با هشدار نسبت به حرکت به سمت صدور صورت‌وضعیت و فاکتورهای صوری برای فرار از مالیات ساخت آپارتمان گفت: هزینه ساخت هر متر آپارتمان برای سازندگان، حداکثر یک میلیون تومان است.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir)؛ سیدحمیدرضا سجادی درباره مالیات بر ساخت و ساز و مخالفت بسیاری از انبوه سازان با این روش جدید مالیاتی گفت: معتقدم اخذ مالیات از ساخت و ساز باعث می شود بسیاری از آنهایی که بساز و بفروشی، شغلشان نیست و تنها برای کسب سود هنگفت وارد این بخش شده اند، کنار بروند.

این کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا اخذ مالیات از ساخت، سبب افزایش قیمت مسکن می شود، اظهار داشت: مگر در حال حاضر چند دستگاه مسکن در کل کشور در حال ساخت و ساز است، که بر فرض اخذ مالیات از سازنده آنها، پس از فروش این واحدها در یک سال آینده، سبب افزایش قیمت واحدهای مسکونی موجود شود. بنابراین اینها بهانه هایی است که دلالان مسکن، برای افزایش بیش از حد قیمت به راه انداخته‌اند تا مجدد بتوانند با ایجاد جو روانی احتمال افزایش قیمت مسکن، مردم را به خرید آن وادارند تا این هجوم مردم را به افزایش تقاضا تعبیر کرده و سپس با اعلام کمبود مسکن برای فروش و کاهش عرضه، به افزایش قیمت آن دامن بزنند و به سودهای کلانی دست یابند.

وی با بیان اینکه مالیات اخیری که دولت مصوب کرده، فرمول کاملا قابل قبولی دارد و قیمت زمین و نرخ تمام‌شده ساخت و ساز از قیمت فروش کسر می شود، تصریح کرد: سر و صدایی که مخالفت مالیات بر مسکن علیه مصوبه جدید دولت راه انداخته‌اند، برای آن است تا سازندگان از شفاف سازی در هزینه‌کردهای خود فرار کنند. برخی از انبوه سازان با افزایش بی رویه قیمت زمین، می خواهند به سودهای کلانی دست یابند.

به گفته سجادی، قانون جدید مالیات سبب می شود تا هزینه‌های ساخت و ساز که معمولا از ۷۰ میلیون تومان برای یک واحد مسکونی ۷۰ تا ۷۵ متری فراتر نمی رود، از هزینه های زمین تفکیک شود؛ این موضوع چندان برای آنها خوشایند نیست. چون دیگر سازنده نیست که قیمت زمین را تعیین می کند؛ بلکه این ممیزان مالیاتی هستند که نرخ کارشناسی برای قیمت زمین در آن منطقه را تعیین می کنند که معمولا به واقعیت نزدیک تر است.

این مدرس دانشگاه با تأکید بر اینکه یکی از شگردهای سازندگان در صورت اجرایی شدن قانون مالیات بر ساخت وساز، صدور فاکتورهای صوری است، گفت: اگر نظارت های سازمان نظام مهندسی بر فعالیت مسکن سازی، تقویت نشود، شاهد این خواهیم بود که سازنده برای کاستن از مالیات نهایی که باید بدهد و کسب سود بیشتر به سمت صدور صورت وضعیت و فاکتورهای صوری برود؛ به این صورت که با توجه به اینکه هزینه ساخت و ساز از مبلغ نهایی فروش کسر می شود، فاکتورهای صوری مبنی بر استفاده از مصالح درجه یک برای ارائه به سازمان مالیاتی تهیه می کند؛ اما در عمل از مصالح درجه ۲ و ۳ و ۴ در ساختمان استفاده کرده است تا به سوددهی بیشتر برسد.

وی اظهار داشت: همچنین این کم‌فروشی به روش های تولید به شکل استفاده از تیغه آجری به جای دیوار مستحکم یا مخلوط کردن چوب با میلگرد در تهیه ستون ها نیز، ممکن است کشیده شود.

این کارشناس اقتصاد مسکن درباره احتمال احتکار مسکن از سوی سازندگان برای دور زدن این قانون، خاطرنشان کرد: برخی می گویند از آنجایی که در قانون جدید مالیات بر ساخت و ساز، آمده که اگر سه سال از زمان دریافت پایان کار بگذرد و سپس واحد مسکونی به فروش برود، دیگر مشمول مالیات نخواهد شد، درنتیجه شاهد افزایش احتکار مسکن خواهیم بود، اما به نظر من کاملا اشتباه است؛ چراکه در حال حاضر با معضل کمبود تقاضا و افزایش عرضه روبه رو هستیم که عامل آن تولید بیش از نیاز مسکن در سال های گذشته است که سبب راکد ماندن سرمایه انبوه سازان شده است. حال اگر سازندگان بخواهند از فروش واحدهای ساخته شده خود، سه سال صرف نظر کنند، دیگر سرمایه در گردشی برای ساخت و ساز جدید ندارند.

وی افزود: در این حالت، واحد ساخته شده هم از قیمت اولیه می افتد و هم باید تورم را برای نرخ آن محاسبه کرد؛ به همین دلیل ممکن است درآمد سازنده در سه سال بعد، از آنچه اکنون به آن می‌رسد، کمتر باشد؛ بنابراین نه این حرف مخالفان قانون جدید مالیات بر ساخت منطقی است و نه اینکه در قانون جدید آمده که فروش واحد پس از گذشت سه سال از ساخت از شمول مالیات خارج می شود و این، نوعی ضعف در قانون نویسی است.

به گفته سجادی، اجرای قانون جدید مالیات بر ساخت و ساز سبب می شود تا آنهایی که سازنده حرفه ای و صاحب صلاحیت هستند، به حوزه ساخت و ساز وارد شوند و بسیاری از افراد و صاحبان حرف و صنایع دیگر مانند پزشکان، کارمندان، کسبه، تولیدکنندگان که در سال های گذشته از تخصص واقعی خود دور شده و برای کسب سودهای هنگفت وارد فعالیت ساخت و ساز شده بودند، به جایگاه قبلی شان برگردند.

وی ادامه داد: خلأ قانونی در زمینه مالیات بر ساخت و ساز سبب شده بود تا کسانی که هیچگونه تخصصی نداشته باشند، بساز و بفروش شده و به سودهای کلان برسند؛ این درحالی است که افرادی با درآمدهای به مراتب پایین تر، مالیات می دهند یا تولیدکنندگان که در بسیاری از کشورها از معافیت مالیاتی برخوردارند، مالیات می پردازند؛ اما مسکن سازان به راحتی می توانند از پرداخت مالیات فرار کنند.

این کارشناس حوزه مسکن درباره بهانه دیگر مخالفان قانون مالیات بر ساخت و ساز مبنی بر اینکه اجرای آن سبب می شود تا رونق این بخش و ایجاد اشتغال با استفاده از افزایش ساخت و ساز به تعویق بیفتد، گفت: مشکل اشتغال کشور با ساخت مسکن حل نمی شود؛ در همه جای دنیا ساخت و ساز همگام با نیاز و تقاضا به پیش می رود و مانند ایران از این، حجم بزرگ کارگاهی که در سال های گذشته در جریان بود، خبری نیست؛ رکود فعلی سبب شد تا به طور طبیعی به یک تعادل در عرضه و تقاضای ساخت مسکن دست یابیم.

وی تاکید کرد: همین تعادل عرضه و تقاضا نشان داد تکیه کردن بر ایجاد اشتغال با استفاده از ساخت و ساز، اشتباه بود و باید مانند بسیاری از کشورهای پیشرفته، به سمت اشتغال زایی با استفاده از «های تک» و تکنولوژی های روز دنیا حرکت کنیم؛ بر همین اساس علت اینکه همه می خواهند با مسکن سازی به اشتغال و درآمد برسند، این است که بسیاری از دانش آموختگان دانشگاه های ما مهارت خاصی ندارند و چون فکر می کنند حرفه ساخت و ساز نیازمند داشتن مهارت نیست، می خواهند در این بخش شاغل شوند که تصور اشتباهی است.

 

مهر

نوشته پشت‌پرده مخالفت با مالیات ساخت مسکن/چه کسانی مخالف قانون شدند؟ اولین بار در بنانیوز، اخبار صنعت ساختمان و مسکن. پدیدار شد.

کدام خانه‌ها بیشترین فروش را داشته اند؟

کدام خانه‌ها بیشترین فروش را داشته اند؟

بررسی روند فروش واحدهای مسکونی بر اساس قیمت و متراژ نشان می‌دهد واحدهای ۱۳۰ تا ۲۲۰ میلیون تومان و آپارتمانهای ۵۰ تا ۷۰ متر بیشترین مشتری را در زمستان سال قبل داشته‌اند.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.irبه نقل از ایسنا؛ در زمستان ۱۳۹۵ بیشترین تعداد معاملات واحدهای مسکونی در بازه‌های قیمتی (۲۲۰-۱۳۰) و (۳۱۰-۲۲۰) میلیون تومان به ترتیب با سهم ۲۲.۶ و ۱۷.۲ درصدی انجام شده و به تدریج با افزایش بازه‌های قیمتی تعداد معاملات کاهش می‌یابد.

ضمنا مقایسه تعداد معاملات انجام شده در فصل زمستان ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل، حاکی از کاهش ۵۸.۶ درصدی تعداد معاملات با ارزش کمتر از ۲۲۰ میلیون تومان بوده است؛ در حالی که در سایر بازه‌ها در مجموع تعداد معاملات ۱۳۱ درصد و به طور متوسط در حدود ۲۲ درصد افزایش داشته است.

همچنین توزیع واحدهای مسکونی برحسب متراژ در فصل زمستان ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که بیشترین تعداد معاملات در واحدهای مسکونی در بازه مساحت ۵۰ تا ۷۰ متر مربع (۲۸ درصد) ثبت شده و پس از این بازه، با افزایش متراژ واحدها، تعداد معاملات ثبت شده کاهش یافته است.

در زمستان ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل، در واحدهای با مساحت کمتر از ۹۰ متر مربع تعداد معاملات ۳۳.۷ درصد کاهش یافته لیکن در بازه‌های بالای ۹۰ متر مربع  معاملات افزایش ۸۱.۹ درصدی داشته‌اند و بیشترین میزان افزایش نیز در بازه با  مساحت ۱۵۰ تا ۱۷۰ متر مربع (با رشد ۲۲.۴ درصد) روی داده است.

نوشته کدام خانه‌ها بیشترین فروش را داشته اند؟ اولین بار در بنانیوز، اخبار صنعت ساختمان و مسکن. پدیدار شد.

مخالفت با قانون پیش‌فروش ساختمان برای برخی منفعت دارد

مخالفت با قانون پیش‌فروش ساختمان برای برخی منفعت دارد

مشاور حقوقی وزیر راه و شهرسازی گفت: قانون پیش فروش ساختمان در دولت و مجلس به تصویب رسیده و باید اجرا شود؛ بنابراین کسانی که این قانون را غیرقابل اجرا می‌دانند، ذینفع هستند.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.ir به نقل از صدا و سیما؛ حسین معصوم، مشاور حقوقی وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه بعد از انقلاب قوانینی در خصوص پیش فروش ساختمان به تصویب رسیده است، گفت: قانون پیش فروش ساختمان مراحل خودش را در دولت و مجلس گذراند و در نهایت به تصویب رسید و اجرا می‌شود؛ بنابراین برخی از کسانی که این قانون را ناکارآمد و غیرقابل اجرا می‌دانند، ذینفعانی هستند که نمی‌خواهند مسیر تعهدات مسیر مشخص و روشنی باشد.

وی افزود: هیچ کدام از این قوانین از ضمانت و کارایی لازم برخوردار نبودند و به واسطه مشکلاتی که وجود داشت، قانون گذاران به این نتیجه رسیدند که باید یک قانون با کارایی لازم در جلوگیری از وقوع جرایم و تضمین حقوق پیش خریداران، تصویب کنند.

مشاور حقوقی وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه مخالفان این قانون کسانی هستند که نمی‌خواهند سودشان کمتر شود، عنوان داشت: عموما این افراد نمی‌خواهند پیش‌سند تنظیم کنند و تعهداتشان را انجام دهند یا اگر کار به مشکل خورد، خسارتی بدهند.

احمد تویسرکانی، معاون قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور هم در ادامه خاطرنشان کرد: در اواخر دهه ۸۰ با یک فضای بسیار آشفته مواجه شدیم که کلاهبرداری‌های بسیار زیاد و متعددی در حوزه پیش فروش ساختمان صورت گرفت؛ به این صورت که افراد دو برابر ساختمان هایی را که قرار است بسازند، پیش فروش می‌کردند و هنوز هم پرونده‌های زیادی مانند نگین غرب وجود دارد که تعیین تکلیف نشده‌اند.

معاون قوه قضائیه با اشاره به ورود قوه قضائیه به مساله پیش فروش ساختمان عنوان داشت: در اواخر سال ۸۹ قانون پیش فروش ساختمان و آپارتمان تصویب شد؛ این قانون نقش مهمی در پیشگیری از وقوع جرم داشت و خوشبختانه این موضوع را کنترل کرد.

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه قوه قضائیه از رسانه‌ها در خواست داشت که در موضوع پیش فروش ساختمان، قانون تازه تصویب را اطلاع رسانی کنند، گفت: مردم اطلاعی نداشتند و سازندگان نیز اقدام به پیش فروش ساختمان در روزنامه‌ها می‌کردند که باعث می‌شد مردم نیز دچار مشکل شوند.

نوشته مخالفت با قانون پیش‌فروش ساختمان برای برخی منفعت دارد اولین بار در بنانیوز، اخبار صنعت ساختمان و مسکن. پدیدار شد.

رکوردهای معنادار قیمت ملک از سال ۶۸ تا ۹۶

http://www.bananews.ir

عکس‌العمل متغیرهای کلیدی بازار مسکن به سیاست‌های اقتصادی ۷ دولت نشان می‌دهد در دوره‌هایی که طرح‌ها و برنامه‌های حمایتی به‌صورت «متوازن» دو سمت عرضه و تقاضای مسکن را پوشش داده و همزمان، فضای «اعتماد عمومی» به آینده اقتصادی وجود داشته، شرایط در بازار ملک از «پایداری نسبی» برخوردار شده و عرصه بازار از رفتار پرخطر سفته‌بازها در امان بوده است. در بازار سهام نیز عملکرد واقعی بورس برخلاف تصور برخی سفته‌بازان در دوران کاهش تورم، بیشتر در جهت حفظ سرمایه فعالان بوده است.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.irعکس‌العمل متغیرهای کلیدی بازار مسکن به سیاست‌های اقتصادی هفت دولت نشان می‌دهد در دوره‌هایی که طرح‌ها و برنامه‌های حمایتی به‌صورت «متوازن» دو سمت عرضه و تقاضای مسکن را پوشش داده و همزمان، فضای «اعتماد عمومی» به آینده اقتصادی وجود داشته، شرایط در بازار ملک از «پایداری نسبی» برخوردار شده و عرصه بازار از رفتار پرخطر سفته‌بازها در امان بوده است. در بازار سهام نیز عملکرد واقعی بورس برخلاف تصور برخی سفته‌بازان در دوران کاهش تورم، بیشتر در جهت حفظ سرمایه فعالان بوده است.

دنیای اقتصاد نوشت: دولت‌های وقت در ایران از سال ۶۸ تا کنون، ۷ کارنامه کاملا متفاوت، با دوره‌های زمانی ۴ ساله، در «بازار مسکن» به ثبت رسانده‌اند که بیلان هرکدام از آنها، به رکوردهای معناداری در متغیرهای ملکی منجر شده است. بررسی‌ها درباره وضعیت بازار مسکن در دولت‌های «سازندگی»، «اصلاحات»، «مهرورز» و «تدبیر و امید» حاکی است که در هر یک از این دوره‌ها، به دلیل سیاست‌گذاری‌های جداگانه و مستقل از قبل در حوزه اقتصاد مسکن و همچنین تحت‌تاثیر نوسانات قابل‌ملاحظه مولفه‌های اقتصاد کلان، متغیرهای بازار ملک دچار فراز و نشیب‌‌های متعدد شده است. عکس‌العمل «قیمت مسکن» به‌عنوان مهم‌ترین متغیر در این بازار به برنامه‌های اقتصادی ۷ دولت طی ۲۸ سال اخیر نشان می‌دهد: «جهت» و «اثر» دو دسته سیاست‌های پولی و مالی مسکن، بر حسب آنکه سمت عرضه را هدف قرار داده یا هدایت رفتار یکی از دو گروه تقاضای مصرفی یا سرمایه‌ای را به‌دست گرفته است، توانسته علاوه بر اینکه دامنه طولی دوره‌های رونق-رکود مسکن را کم و زیاد کند (طول زمانی)، بر دامنه عرضی سیکل‌های تجاری بازار (شیب تغییرات قیمت مسکن) نیز تاثیر بگذارد.

علاوه بر اثرپذیری مستقیم قیمت مسکن از برنامه و نگاه دولت‌ها در دو بُعد سیاست‌های کلان اقتصادی و سیاست‌های بخش مسکن، سایر متغیرهای بازار ملک همچون حجم معاملات املاک و تیراژ ساخت و ساز و به‌تبع، شاخص‌های منعکس‌کننده سطح رفاه یا فقر در بخش مسکن (از جمله طول انتظار برای صاحب‌خانه شدن) نیز از رفتار و اقدامات دولت‌ها طی حدود سه دهه اخیر، تاثیر پذیرفته است. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از آمارهای رسمی درباره روند نوسانات قیمت مسکن در تهران از سال ۱۳۶۸ تا ۱۳۹۶ نشان می‌دهد: مرتفع‌ترین جهش» قیمت مسکن در زمان دولت نهم و «آرام‌ترین سطح نسبی قیمت» نیز در زمان دولت یازدهم اتفاق افتاده است. بیشترین رشد سالانه قیمت مسکن، طی ۲۸سال اخیر، در یک سال ۸۶ رخ داد که در آن، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۴/ ۸۰ درصد جهش کرد. در مقابل، «کمترین رشد میانگین ۴ سال قیمت مسکن»، طی عمر ۴ ساله هر یک از ۷دولت، مربوط به دولت یازدهم بوده است که علت آن به «در امان بودن بازار ملک از متغیرهای درونی و بیرونی نوسان‌زا و ملتهب‌کننده قیمت طی سال‌های ۹۲ تا ۹۶» مربوط می‌شود.

رشد میانگین ۴ سال قیمت مسکن –متوسط نرخ رشد سالانه قیمت واحد مسکونی در دوره ۴ساله دولت یازدهم- رقمی معادل ۷/ ۵ بوده است که در مقایسه با رشد میانگین ۴ ساله قیمت مسکن در دولت‌های پنجم و ششم، هفتم و هشتم و همچنین نهم و دهم، کمترین نرخ رشد میانگین ۴ ساله، محسوب می‌شود.  نرخ رشد میانگین ۴ ساله قیمت مسکن در دولت اول و دوم سازندگی، به ترتیب حدود ۶درصد و ۳۷ درصد بوده و در دو دولت اصلاحات (دولت‌های هفتم و هشتم)، این شاخص در سطح ۵/ ۱۱ درصد و ۵/ ۲۶ درصد قرار گرفته است و در نهایت متوسط قیمت مسکن در هر یک از دوره‌های ۴ ساله دولت‌‌های نهم و دهم، به‌طور میانگین، سالانه ۳۴ درصد (در سال‌های دولت نهم) و ۲۱ درصد (سال‌های دولت دهم) افزایش پیدا کرد. به این ترتیب، ملتهب‌ترین سال‌های بازار مسکن به لحاظ دفعات جهش قیمت مسکن و رشد دو رقمی قیمت در هر سال، مربوط به دوره ۸۴ تا ۸۷ و همچنین، ۷۲ تا ۷۵ بوده است و رکورد کم‌نوسان‌ترین دوره بازار مسکن –چه به لحاظ میزان رشد مثبت و چه میزان رشد منفی قیمت اسمی- نیز در کارنامه ۴ ساله دولت یازدهم یعنی ۹۲ تا ۹۵ به ثبت رسیده است.

بیشترین رشد و آرام‌ترین وضعیت در کدام سال‌ها؟

در این بررسی، مبنای محاسبه متوسط یک‌ساله قیمت مسکن و همچنین نرخ رشد سالانه آن، بازه‌های زمانی «ابتدای تابستان هر سال تا پایان بهار سال بعد» در نظر گرفته شده است تا رفتار بازار درست در ابتدا و انتهای دوره ۴ساله دولت‌ها –از زمان اعلام نتایج انتخابات ریاست‌جمهوری تا پایان هر دولت- قابل رصد و تجزیه و تحلیل باشد. نتایج این بررسی نشان می‌دهد بیشترین افزایش قیمت مسکن در مجموع دوره زمانی هر یک از چهار دولت «سازندگی»، «اصلاحات»، «مهرورز» و «تدبیر و امید»، در دولت مهرورز اتفاق افتاده است و کمترین افزایش نیز در دولت تدبیر و امید، به ثبت رسیده است. متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران، از زمان شروع به‌کار دولت نهم تا پایان عمر کاری دولت دهم –در فاصله ابتدای تابستان ۸۴ تا پایان بهار ۹۲- طبق آمار رسمی، ۱/ ۶ برابر شد. در این فاصله زمانی (دوره فعالیت دولت مهرورز)، میانگین قیمت مسکن از متری ۵۸۰ هزار تومان به ۳ میلیون و ۵۳۵ هزار تومان افزایش یافت.

آمارها نشان می‌دهد طی ۸ سال فعالیت دولت سازندگی –تابستان ۶۸ تا پایان بهار ۷۶- متوسط قیمت مسکن در تهران، ۱/ ۴ برابر شده و از متری حدود ۴۰ هزار تومان به نزدیک ۱۶۱ هزار تومان افزایش یافته است. همچنین قیمت مسکن در ۸سال دولت اصلاحات نیز ۶/ ۳ برابر شد و متوسط قیمت آپارتمان از متر مربعی ۱۶۰ هزار و ۷۵تومان به ۵۸۰ هزار تومان رسید. با این حال، در ۴ سال دولت یازدهم یعنی در فاصله تابستان ۹۲ تا بهار امسال، متوسط قیمت مسکن ۲/ ۱ برابر شده و از متر مربعی ۵/ ۳ میلیون به ۴/ ۴ میلیون تومان افزایش یافته است که کمترین رشد در مقایسه با افزایش چند برابری قیمت مسکن در دوره فعالیت دولت‌های قبلی محسوب می‌شود. رشد ۲/ ۱ برابری قیمت مسکن طی ۴ سال دولت یازدهم، در مقایسه با بازه‌های زمانی ۴ ساله شش دولت قبلی نیز کمترین میزان افزایش محسوب می‌شود.

متوسط قیمت مسکن طی ۴ سال فعالیت هر یک از دولت‌های پنجم تا دهم، به ترتیب ۲۳/ ۱ برابر در دولت اول سازندگی، ۳ برابر در دولت دوم سازندگی، ۵/ ۱ برابر در دولت اول اصلاحات، ۳/ ۲ برابر در دولت دوم اصلاحات، ۳ برابر در دولت اول مهرورز، ۰۳/ ۲ برابر در دولت دوم مهرورز و در دولت تدبیر و امید ۲/ ۱ برابر شد. آمارهای مربوط به میزان رشد قیمت مسکن در ۷ دولت طی سال‌های ۶۸ تاکنون، منعکس‌کننده تفاوت فاحش در رفتار بازار ملک طی ۲۸ سال گذشته است که اطلاع از سیاست‌های به‌کارگرفته در بخش مسکن و مسیر متغیرهای بیرونی بازار طی این سال‌ها، می‌تواند علت این تفاوت -نوسانات شدید در برخی دوره‌ها و آرامش نسبی در دوره‌های دیگر- را تشریح کند. طی سه دهه اخیر، دولت‌ها در ایران با تعریف طیف متنوعی از انواع سیاست‌ها، چندین طرح در بازار مسکن به اجرا درآوردند.

از اواخر دهه ۶۰ تاکنون، بر حسب نگاه هر دولت به بخش مسکن، ‌ برای مدتی، توزیع اصلی‌ترین نهاده ساخت مسکن یعنی زمین دولتی در دستور کار قرار گرفت که البته نحوه واگذاری زمین‌ها با توجه به قیمت تعیین شده برای آن، چندان موفقیت‌آمیز نبود و باعث اثرگذاری قابل انتظار بر کاهش قیمت تمام‌شده مسکن نشد. در برخی سال‌ها، سیاست‌های یک‌طرفه برای تقویت بنیه مالی فقط سمت تقاضا (خریداران مسکن) یا فقط سمت عرضه (سازنده‌های مسکن) اتخاذ شد و در دوره‌های دیگر، چتر این سیاست مالی، دو سمت عرضه و تقاضا را به‌صورت توام در برگرفت. همچنین در برخی سال‌ها نیز سیاست عرضه انبوه مسکن با هدف تامین نیاز گروه‌های کم‌درآمد در اولویت قرار گرفت بدون آنکه نیاز دهک‌های میانی به‌عنوان «گروه اصلی تقاضای مسکن اثرگذار بر بازارهای معاملات ملک و ساخت و ساز»، مورد حمایت سیاست‌گذار واقع شود. در این میان، مسیر حرکت «تورم» به‌عنوان عنصر بیرونی موثر بر بازار مسکن، در همه این ۲۸سال، روند تغییرات قیمت ملک را تحت‌الشعاع قرار داده است.

راز نوسانات شدید مسکن

در حال حاضر، بررسی رفتار بازار مسکن طی ۲۸ سال اخیر و کارنامه دولت‌ها در این فاصله، نشان می‌دهد: هر زمان، بخش مسکن از «سیاست متوازن برای حمایت توام و هدفمند از دو سمت عرضه و تقاضا» محروم مانده و همزمان، سیاست‌گذار پولی، توان کنترل رشد قیمت کالاها و خدمات را از دست داده و از مهار «نرخ تورم» در مسیر صعود تند ناتوان بوده است، تبعات آن در بازار ملک به شکل ناپایداری و نوسانات شدید قیمت بروز کرده است. نمونه این اتفاق، در فاصله سال‌های ۸۴ تا ۹۲ در بازار مسکن، به شکل «سرکوب تقاضای مصرفی» با جلوگیری از متناسب‌سازی قدرت خرید مسکن با سطح تورم، از طریق اعمال ممنوعیت افزایش سقف وام مسکن از یکسو و «تمرکز منابع و سیاست‌ها برای ساخت انبوه مسکن در مناطق خارج از بازار تقاضای غالب» از سوی دیگر، رقم خورد و پیامد این عدم توازن سیاستی، باعث ثبت رکورد بیشترین افزایش قیمت آپارتمان و بروز ملتهب‌ترین فضا در بازار ملک شد.

از طرفی طی ۸ سال منتهی به پایان بهار سال ۹۲، تحت تاثیر رشد فزاینده نرخ تورم عمومی و نااطمینانی فعالان اقتصادی و سرمایه‌گذاران به چشم‌انداز بازارها و وضعیت کلی اقتصاد، تقاضای سفته‌بازی به تدریج در بازار ملک افزایش پیدا کرد. سابقه این بازار در حفظ ارزش واقعی دارایی افراد در برابر تورم بلندمدت، در آن سال‌ها سبب شد بازار املاک مسکونی در تهران به مقصد اصلی سرمایه‌گذاری تبدیل شود و در نتیجه، با ورود این حجم تقاضا به بازار، ‌ موتور رشد قیمت‌ آپارتمان‌ها روشن شود. ترکیب این دو رخداد، معاملات مکرر از سوی سفته‌بازها (خرید و فروش کوتاه‌مدت برای سودگیری از جریان رشد سریع قیمت مسکن) را رقم زد. اوج رونق هیجانی معاملات مسکن در سال‌‌های ۹۰ تا ۹۲ در شرایطی شکل گرفت که ممنوعیت افزایش سقف وام خرید مسکن، سهم تقاضای مصرفی را در معاملات، به پایین‌ترین سطح ممکن رساند. در نتیجه تسلط سفته‌بازها بر معاملات، جهش تاریخی قیمت مسکن در سال ۸۶ و پس از آن در سال ۹۱ و بهار ۹۲ اتفاق افتاد. در یک سال تقویمی ۸۶، متوسط قیمت مسکن در تهران بیش از ۸۰ درصد افزایش یافت و در یک سال ۹۱ نیز رشد ۴۷ درصدی ثبت شد. در بهار ۹۲ نیز متوسط قیمت آپارتمان بیش از ۷۰ درصد جهش کرد. سال ۸۶ چنانچه به‌صورت سال‌های عمر دولت لحاظ شود (ابتدای تابستان ۸۶ تا بهار ۸۷)، میزان رشد قیمت مسکن، همچنان جهش خیره‌کننده نزدیک ۷۰درصد از خود نشان می‌دهد.

سال‌های ۸۴ تا ۹۲، به دلیل تمرکز منابع مالی بخش مسکن در سمت عرضه، رکورد بیشترین ساخت و ساز برای دوره ۸ ساله دولت‌های نهم و دهم به ثبت رسید.

آمارهای مربوط به تیراژ ساخت مسکن –صدور پروانه ساختمانی- طی ۷ دولت پنجم تا یازدهم نشان می‌دهد: حجم ساخت و سازهای مسکونی در سال‌های ۸۴ تا ۹۲، به‌طور متوسط ۵/ ۱ تا ۲ برابر عرضه مسکن در سال‌های قبل از آن بوده است. طی سال‌های ۶۸ تا ۷۱، در کل کشور ۵۷۰ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شد. در دولت دوم سازندگی ۷۲۲ هزار واحد مسکونی در شهرها احداث شد. در سال‌های ۷۶ تا ۷۹، تیراژ ساخت به ۸۱۷ هزار واحد مسکونی رسید و در سال‌های ۸۰ تا ۸۳، رقمی معادل یک میلیون و ۳۰۹ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شد. با این حال، تیراژ ساخت مسکن از سال ۸۴ با رشد متفاوت از سال‌های قبل روبه‌رو شد و حجم عرضه واحد جدید در سال‌های ۸۴ تا ۸۷ به ۲میلیون و ۱۷۶ هزار واحد مسکونی رسید. در سال‌های ۸۸ تا ۹۱ نیز تیراژ ساخت و ساز تحت تاثیر رونق هیجانی سرمایه‌گذاری ساختمانی و البته ساخت مسکن مهر، به ۲ میلیون و ۸۴۸ هزار واحد رسید که بالاترین عرضه مسکن در مدت ۴سال، در مقایسه با دوره ۴ ساله همه دولت‌های قبل و بعد از آن بوده است. اما به رغم این حجم تاریخی ساخت و ساز در ۸ سال، شرایط بازار مسکن برای خانوارهای متقاضی خرید مسکن و حتی اجاره‌نشین‌ها در همین ۴ ساله ۸۸ تا ۹۱، اگر سخت‌تر نبوده باشد، به‌طور قطع، وضعیت بهتری نداشته است. متوسط اجاره‌بهای مسکن در تهران طی سال‌های ۸۴ تا ۹۲، به‌طور متوسط سالانه ۲۵ درصد افزایش پیدا کرد.

اما طی سه سال اخیر، متوسط نرخ رشد سالانه اجاره‌بها در تهران، به زیر ۱۰ درصد رسید. طی ۴ سال فعالیت دولت یازدهم یعنی از ابتدای تابستان ۹۲ تا بهار ۹۶، در کل کشور، یک میلیون و ۷۹۵ هزار واحد مسکونی جدید ساخته شده است که به دلیل رکود مسکن، این حجم عرضه، کمتر از سال‌های ۸۴ تا ۹۱ بوده است. اما در این دوره، به رغم افت ساخت و ساز، میزان رشد قیمت و اجاره‌بها، کمتر از سال‌های دولت‌های نهم و دهم بوده است.

اثر معکوس ساخت و سازهای پرحجم بر قیمت مسکن طی دوره ۸ ساله ۸۴ تا ۹۲ و همچنین عدم واکنش قیمت طی ۴ سال اخیر به افت عرضه، نشان می‌دهد: در بازار مسکن، همان‌طور که کارشناسان اقتصادی در چند مطالعه علمی اعلام کرده بودند، مولفه «حجم عرضه» کمترین اثر را بر قیمت مسکن در مقایسه با سایر مولفه‌ها همچون «نرخ تورم» و «قدرت خرید خانوار» دارد. از طرفی، کارنامه دولت‌ها در بازار مسکن مشخص می‌کند: صرف افزایش حجم عرضه مسکن، نمی‌توان انتظار بهبود شاخص‌های دسترسی به مسکن را داشت. بازار مسکن در دوره پس از «عطش سفته‌بازی و جهش تاریخی قیمت مسکن» -دوره ۸۸ تا۹۲- طی ۴ سال اخیر به دلیل «خروج حداکثری تقاضای سفته‌بازی ناشی از مهار گسترده تورم عمومی» از یکسو و «توازن‌بخشی به سیاست‌های مالی مسکن برای حمایت دوطرفه از عرضه و تقاضا» از سوی دیگر، با «کمترین ناپایداری در قیمت مسکن» روبه‌رو شد.

در فاصله تابستان سال ۹۲ تا بهار امسال، نرخ تورم عمومی از مرز تاریخی ۴۰ درصد به کمتر از ۱۰ درصد کاهش پیدا کرد و عملا، پس از حداقل دو دهه، شتاب رشد قیمت کالاها و خدمات در سبد مصرفی خانوارها، «تک‌رقمی» شد. از آنجا که تورم مسکن همواره تابعی از تورم عمومی بوده و رابطه معنادار بین این دو متغیر برقرار بوده و هست، کاهش نرخ تورم عمومی باعث کاهش قیمت مسکن شد. ۴ سال گذشته، دوره تخلیه حباب بزرگ قیمت مسکن که جهش سال‌های ۹۱ و ۹۲ باعث شکل‌گیری آن شده بود، محسوب می‌شود. در ۴ سال گذشته، چشم‌انداز فضای اقتصادی در بازارها نیز با تحولات در عرصه سیاست بین‌الملل ناشی از پیشرفت مذاکرات هسته‌ای، به تدریج بهبود پیدا کرد و در نهایت با تصویب برجام و اتمام صبر و انتظار نسبت به آینده مذاکرات، به دلیل تزریق اطمینان به آینده در بخش‌های اقتصادی، «انگیزه سفته‌بازی» نه تنها در بازار ملک که در غالب بازارهای رقیب نیز فروکش کرد. این موضوع، دلیل اصلی «در امان بودن بازار مسکن در ۴ سال اخیر از حرکات هیجانی سفته‌بازها و تقاضای سرمایه‌ای» به حساب می‌آید.

تجربه سیاست متوازن در بازار مسکن

بررسی‌ها درباره سیاست متوازن در حوزه مالی مسکن طی دولت یازدهم –دومین عامل در کنار عامل تورم کاهنده که باعث ثبت پایدارترین وضعیت نسبی در بازار مسکن ۹۲ تا ۹۵ شد- نیز نشان می‌دهد: در فاصله سال‌های تابستان ۹۲ تا بهار ۹۶، هم سمت تقاضای مصرفی مسکن و هم سمت عرضه، مشمول تامین مالی موثر و کارآمد نظام بانکی قرار گرفتند. طی ۴ سال گذشته، سقف تسهیلات خرید مسکن ۴ مرتبه (به‌طور متوسط سالی یک بار) افزایش پیدا کرد و ۷ برابر شد. سقف تسهیلات خرید مسکن از ۲۰ میلیون تومان در اوایل سال ۹۲ به ۳۵ میلیون در سال ۹۳ و ۶۰ میلیون در سال ۹۴ و ۱۱۰ میلیون تومان در سال ۹۵ افزایش یافت. در حال حاضر نیز سقف تسهیلات خرید مسکن به ۱۴۰ میلیون تومان رسیده است.

تسهیلات خرید مسکن در دولت‌های سازندگی و اصلاحات، طی هر ۴ سال، به‌طور متوسط، دو برابر شد. در دولت دوم سازندگی، سقف تسهیلات خرید مسکن در فاصله ۴ سال از ۵/ ۱ میلیون به ۵/ ۳ میلیون تومان افزایش یافت و در دولت اول اصلاحات نیز از ۵/ ۳ میلیون در سال ۷۶ به ۷ میلیون تومان در سال ۸۱ تقویت شد. در دولت دوم اصلاحات یعنی دولت هشتم، مبلغ وام خرید مسکن از ۷ میلیون به ۱۸ میلیون رسید اما در طول ۸ سال دولت‌های نهم و دهم سقف تسهیلات، فقط ۲ میلیون تومان افزایش پیدا کرد (۱۱ درصد افزایش) و به ۲۰ میلیون تومان رسید.

طی آن ۸ سال، به رغم رشد ۴۸/ ۵۰۹ درصدی قیمت مسکن، سقف تسهیلات خرید۱۱ درصد افزایش پیدا کرد. با این حال، طی ۴ سال اخیر، بازار مسکن با پشت‌ سر گذاشتن دوره سرکوب تقاضای مصرفی، با افزایش هدفمند سقف تسهیلات خرید مسکن روبه‌رو شد. تسهیلات خرید مسکن در دولت یازدهم، صرفا برای خانه‌اولی‌ها و زوجین، با بیشترین افزایش سقف ریالی، روبه‌رو شد. این نوع سیاست مالی برای تحریک تقاضای مسکن، باعث شد معاملات مسکن در سال گذشته تحت تاثیر ورود تقاضای مصرفی، از رکود عمیق سال‌های ۹۳ و ۹۴ -که بخشی از این رکود به‌خاطر گذشت زمان تخلیه حباب مسکن و انتظار خریداران برای بازگشت قیمت به سطح قابل قبول بوده است- خارج شود و در فاز پیش‌رونق قرار بگیرد. رشد ۵ تا ۷ درصدی معاملات خرید مسکن در یک سال ۹۵، این تغییر فاز را تایید می‌کند.

ممنوعیت افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن در سال‌های ۸۴ تا ۹۲، قدرت پوششی وام در مقایسه با قیمت آپارتمان در تهران را به پایین‌ترین سطح طی سه دهه اخیر رساند. در سال ۹۲، بعد از جهش قیمت مسکن، قدرت وام ۲۰ میلیونی، در حد خرید ۵ متر مربع بنای مسکونی، تنزل پیدا کرد و عملا کارآیی آن در بازار معاملات به صفر رسید. اما در حال حاضر، قدرت خرید تسهیلات ۱۴۰ میلیونی، کفاف خرید ۳۳ مترمربع از مساحت یک آپارتمان با قیمت متوسط را می‌دهد که این میزان قدرت خرید مسکن به کمک وام بانکی در سال ۹۶، از احیای قدرت تسهیلات مسکن در سال ۷۷ حکایت دارد. سال ۷۷، با وام ۵ میلیونی، امکان خرید ۵/ ۳۲ مترمربع بنای مسکونی با قیمت متوسط ۱۵۵ هزار تومان به ازای هر متر مربع آپارتمان، وجود داشت. قدرت پوششی تسهیلات خرید مسکن در حال حاضر، بالاترین سطح از سال ۷۴ به بعد محسوب می‌شود. به این ترتیب، سطح از دست رفته قدرت وام مسکن، مجددا احیا شده و به قدرت ۲۰ سال پیش، برگشته است. این افزایش قدرت خرید مسکن چون که «تقاضای مصرفی» را هدف قرار داده و مسیر وام‌دهی قابلیت آنچنانی برای ورود سفته‌بازها را ندارد (و همچنین در فضای فعلی بازار مسکن و شرایط اقتصادی، انگیزه‌ای نیز برای سفته‌بازی ملکی موجود نیست)، پرداخت تسهیلات جدید در این دوره، ‌ باعث رشد غیرتورمی و تدریجی معاملات در سال ۹۵ شد.

طی ۴ سال اخیر، سیاست مالی اتخاذ شده در بخش مسکن، به همان اندازه که سمت تقاضای مصرفی را هدف قرار داده، برای سمت عرضه نیز تحرک‌آور بوده است. سقف وام بدون سپرده ساخت مسکن در این فاصله، از ۳۰ میلیون تومان در تهران به ۱۱۰ تا ۱۳۰ میلیون تومان افزایش پیدا کرد. همچنین، سازنده‌ها برای بخشی از تسهیلات خرید مسکن از جمله وام ۸ درصدی خانه‌اولی‌ها، اجازه پیدا کردند برای ساخت و ساز نیز از این تسهیلات استفاده کنند.

برآیند این تقویت همزمان قدرت خرید و ساخت مسکن، در اواخر سال گذشته، مطابق آمارها باعث مهار رشد منفی تیراژ ساخت مسکن در شهرهای مختلف شد. دوره ۴ ساله اخیر، ‌ اگر چه از بابت اجرای سیاست متوازن تامین مالی کارآمد هر دو سمت عرضه و تقاضا و اثرگذاری مثبت بر بازار مسکن، ‌ به نسبت، ‌ قابل قبول کارشناسان ارزیابی می‌شود اما جای خالی یک طرح وعده داده شده، برای دو دهک اول، کاملا احساس شد. طی دولت یازدهم، بخش مسکن با خلأ طرح حمایت مستقیم از نیاز مسکن دو دهک اول روبه‌رو بود. این دولت، در اوایل کار وعده داد در ازای توقف ساخت و ساز جدید مسکن مهر، طرح مسکن اجتماعی را اجرا می‌کند. با این حال، جزئیات طرح مسکن اجتماعی اواخر سال گذشته تصویب شد و قرار است امسال عملیاتی شود.

 

پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی

نوشته رکوردهای معنادار قیمت ملک از سال ۶۸ تا ۹۶ اولین بار در بنانیوز، اخبار صنعت ساختمان و مسکن. پدیدار شد.

رونق بازار مسکن همانند سالهای ۸۹ تا ۹۱ امکان‌پذیر نیست

http://www.bananews.ir

معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه «تصور ذهنی مردم از رونق بازار مسکن، سال‌های ۸۹ تا ۹۱ است» تصریح کرد: رونق یعنی پروانه‌های ساخت مسکن و مصرف سیمان و سایر مصالح باید به‌مانند آن زمان باشد اما در واقعیت تکرار آن اتفاقات در جامعه ‌نه‌تنها مطلوب نیست بلکه امکان‌پذیر هم نیست.

به گزارش بنانیوز(BanaNews.irبه نقل از ایسنا، حامد مظاهریان در اولین جلسه اتاق فکر مسکن سال ۹۶ با اشاره به گزارش مرکز آمار ایران در سال ۹۵ اظهار داشت: انتشار گزارش مرکز آمار ایران در اسفندماه سال ۹۵ به گستره‌ای از دغدغه‌ها دامن زده است. از این رو یکی از اقدامات مهم فهم درست آمار ارایه شده  و سپس تفسیر داده‌ها و استفاده از آن در فرایندهای مربوط به برنامه‌ریزی حوزه مسکن است.

وی افزود: اطلاعات اولیه منتشر شده از سرشماری سال ۱۳۹۵ نشان می‌دهد که سیاست‌های مخرب اقتصادی گذشته تبعات ویرانگری در حوزه سرمایه گذاری در بخش مسکن را به‌دنبال داشته است. درحالی‌که در گذشته با احتیاط درباره آمار خانه‌های خالی صحبت می‌شد اما داده‌های سرشماری اخیر نشان‌دهنده ابعاد نگران کننده‌ای از میزان سرمایه‌گذاری کلانی است که در خانه‌های خالی حبس شده است.

معاون وزیر راه و شهرسازی با تاکید بر اینکه باید با استفاده از تجارب جهانی و مطالعات داخلی سیاست‌گذاری درستی در قبال خانه‌های خالی انجام دهیم افزود: رونق بازار مسکن نیازمند بازتعریف مجدد است. وی گفت: تصور ذهنی مردم از رونق بازار مسکن، حدفاصل سال‌های ۸۹ تا ۹۱ است و فکر می‌کنند رونق یعنی پروانه‌های ساخت مسکن و مصرف سیمان و سایر مصالح باید به‌مانند آن زمان باشد درحالی‌که باید به‌طور شفاف در جامعه تبیین شود که تکرار آن اتفاقات در جامعه ‌نه‌تنها مطلوب نیست بلکه امکان‌پذیر هم نیست. سرمایه‌هایی که می‌توانست بخش مولد اقتصاد کشور را به حرکت درآورد اکنون با برآورد تقریبی دویست میلیارد دلار در خانه‌های خالی به تله افتاده است. تداوم تولید خانه‌های بدون متقاضی مصرفی نه‌تنها درست نیست بلکه شرایط اقتصادی نیز پذیرای آن نیست.

مظاهریان بیان داشت: در بخش اول باید به فهم درستی از آمار حاصل از سرشماری در مورد درصد خانه خالی، درصد خانه دوم و میزان واحدهای ناتمام در کشور رسید. انتظار می‌رود در هفته‌های آینده گزارش‌های تفصیلی‌تری از سوی مرکز آمار ارایه شود. در بخش دوم باید تجارب داخلی و جهانی را مورد بررسی قرار دهیم که راهکارها در مواجهه با خانه خالی چیست؟  یکی از ابزارها باید مالیات باشد، پیشنهاد دیگر تغییر عملکرد این خانه‌ها برای دیگر نیازهای شهر مانند هتل‌آپارتمان و … است اما باید دید چقدر ظرفیت وجود دارد و فرایند آن باید به چه صورتی باشد.

وی در ادامه گفت: البته برخی کشورها مانند قبرس و اسپانیا با سیاست‌گذاری‌هایی مانند دادن اقامت توانستند مشکلات خود در مورد خانه‌های خالی را برطرف کنند. اما این مساله موضوعی است که کشور ما به‌طورجدی در برابر آن قرار نگرفته است.

براساس گزارش وزارت راه و شهرسازی، معاون وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: سرمایه‌گذاران خانه‌های خالی به نظر می‌رسد به تفاوت وضعیت موجود با گذشته پی‌برده‌اند اما گروهی همچنان با پافشاری بر عقایدِ خود و به امید اینکه این دوران نیز می گذرد و به سود خود دست خواهند یافت در فکر تداوم وضعیت گذشته هستند. از دیگر سو درحالی که میزان سرمایه هنگفتی در خانه‌های خالی به تله افتاده است برنامه‌ریزی مسکن برای دهک‌های میانی و پایینی جامعه که مصرف کننده واقعی هستند نیازمند سرمایه است.

معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در ادامه بیان داشت: اگر واقع‌بینانه به این موارد توجه شود کسی که طی ۴ سال موفق به فروش این آپارتمان‌ها نشده است با توجه به پرداخت بهره بانکی به‌طور تقریبی از سرمایه آن چیزی باقی نمانده است و در حقیقت اتفاقاتی در حال رخ دادن است که هم‌اکنون ما تنها شاهد نوک قله کوه یخی هستیم و باید بتوانیم برای چاره‌جویی هم‌فکری کنیم.

نوشته رونق بازار مسکن همانند سالهای ۸۹ تا ۹۱ امکان‌پذیر نیست اولین بار در پایگاه خبری تحلیلی صنعت ساختمان. پدیدار شد.